Decreto-Lei n.º 97/2026: O que muda para o setor da construção e da habitação em Portugal
Novas medidas fiscais e instrumentos de incentivo podem alterar a forma como se planeiam projetos residenciais nos próximos anos.
O setor da construção e do imobiliário entrou numa nova fase com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, diploma que introduz alterações relevantes no enquadramento fiscal e nos mecanismos de incentivo à habitação em Portugal.
Mais do que uma atualização legislativa, este decreto procura criar condições para aumentar a oferta habitacional, estimular o investimento e reduzir alguns dos custos associados ao desenvolvimento de novos projetos.
No Grupo 5D, acompanhamos estas mudanças com foco na sua aplicação prática e no impacto que podem gerar em promotores, investidores, empresas e particulares.
Porque surge este novo diploma?
Nos últimos anos, o mercado da habitação enfrentou um conjunto de desafios estruturais:
- aumento dos custos de construção;
- escassez de oferta habitacional;
- pressão sobre o mercado de arrendamento;
- maior dificuldade de acesso à habitação.
Neste contexto, o novo enquadramento legal pretende acelerar a criação de habitação e tornar mais atrativo o investimento direcionado para fins residenciais.
Principais alterações e oportunidades para o mercado
Redução do impacto fiscal na construção e reabilitação
Uma das medidas com maior relevância económica consiste no alargamento da aplicação da taxa reduzida de IVA a determinadas operações relacionadas com habitação.
Na prática, esta medida poderá contribuir para:
✓ melhoria da viabilidade financeira dos projetos;
✓ redução parcial dos custos de investimento;
✓ aumento da capacidade de execução de novas operações.
Para promotores e investidores, a fase de estruturação do projeto torna-se ainda mais determinante para garantir o enquadramento correto.
Incentivo ao investimento em habitação para arrendamento
O diploma introduz novos mecanismos destinados a aumentar a oferta habitacional através do investimento privado.
Entre os objetivos destacam-se:
- criação de novas unidades habitacionais;
- dinamização do mercado de arrendamento;
- reforço da estabilidade contratual;
- maior previsibilidade fiscal.
Para operações imobiliárias de média e grande dimensão, esta alteração poderá abrir novas oportunidades de posicionamento estratégico.
Simplificação e reorganização dos regimes existentes
O novo enquadramento procura também reduzir complexidade administrativa e tornar os processos mais claros para investidores e entidades executoras.
Na prática, isto significa que os projetos deverão ser preparados com maior rigor técnico desde as fases iniciais de estudo e licenciamento.
O que significa para promotores e entidades que pretendem construir?
Embora o impacto dependa do tipo de operação, existem algumas implicações imediatas:
Projetos residenciais
Maior necessidade de análise prévia da elegibilidade fiscal e do modelo económico.
Construção e reabilitação
Possibilidade de otimização de custos quando os requisitos legais forem cumpridos.
Investimento imobiliário
Reavaliação dos modelos de negócio associados ao arrendamento habitacional.
Planeamento técnico
Integração antecipada das componentes fiscal, financeira e de engenharia.
A visão do Grupo 5D
As alterações legislativas devem ser encaradas não apenas como um enquadramento legal, mas como um instrumento de decisão para quem pretende investir ou desenvolver projetos.
No Grupo 5D defendemos uma abordagem integrada entre:
- engenharia;
- construção;
- gestão técnica;
- análise económica;
- planeamento do investimento.
A antecipação das regras e a preparação adequada dos projetos continuam a ser fatores determinantes para transformar oportunidades legais em resultados concretos.
Precisa de avaliar o impacto deste diploma no seu projeto?
A equipa do Grupo 5D apoia clientes públicos e privados na análise técnica e económica de operações de construção, reabilitação e investimento imobiliário.
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